Investir dans le neuf mais pour quelles raisons ?
Un logement neuf répond à des critères précis et encadrés par la loi. Il s’agit d’un logement couramment vendu sur plan ou récemment achevé et jamais habité.
L’achat s’effectue habituellement lorsque le bien est en cours de construction ou en projet de construction. Il est donc acquis dans le cadre d’une promotion immobilière en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Plusieurs typologies de logements sont concernées : les appartements en immeuble collectifs, les maisons en copropriété (lotissement) ainsi que les maisons individuelles.
Comment fonctionne la VEFA ?
La vente en l’état futur d’achèvement est un contrat régi par le Code Civil (article 1601-1 à 1601-4, et le code de la construction (L262 à L263 et R 261-1 à R261-33) du code de la construction et de l’habitation.
Dans le cadre d’une VEFA, l’acheteur devient propriétaire du terrain et des éventuelles constructions déjà réalisées le jour de la vente. Les ouvrages à venir deviennent sa propriété au fur et à mesure de leur exécution. En contrepartie, l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Ceci sécurise l’acquéreur.
La majorité des logements neufs sont vendus sur plan : vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Ce contrat de vente est celui par lequel le vendeur s’engage à édifier le bien vendu et à transférer immédiatement à l’acquéreur des droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Un délai de réflexion de 10 jours calendaires est conféré à l’acheteur qui peut résilier son contrat de réservation, valant compromis de vente. Ce délai est porté à 14 jours calendaires dans le cadre d’une vente réalisée par un conseiller tel un conseiller en gestion de patrimoine qui aura sélectionné le bien pour son client, ou qui aura le rôle d’intermédiaire dans le cadre de cette vente.
Les constructeurs ont l’obligation de souscrire une assurance de responsabilité civile décennale. Elle garantit la réparation des dommages qui apparaissent après la réception des travaux. Le maitre d’ouvrage et le promoteur sont liés par un contrat de louage d’ouvrage. Dans ce cadre l’assurance de responsabilité civile décennale est souscrite avant le démarrage des travaux. Elle couvre les malfaçons qui ne seraient pas décelables lors de la réception des travaux.
La garantie biennale dure deux ans à compter de la date de réception des travaux. Elle concerne les éléments démontables, qu’il est possible d’enlever et de déplacer (radiateurs, ballons d’eau chaude, prises…)
La garantie de parfait achèvement dure un an à compter de la date de réception des travaux. Elle couvre les éventuels dommages pouvant affecter la construction à l’exception de ceux résultant de l’usure normale ou d’un mauvais entretien.
A contrario, acheter un logement ancien se réalise couramment entre particuliers, bien qu’il puisse y avoir un intermédiaire tels une agence immobilière, un chasseur immobilier, une plateforme de vente. De ce fait tout vices cachés n’induira aucune responsabilité du vendeur qui est un particulier. Pour obtenir cette protection l’acquéreur doit acheter son logement auprès d’une entreprise de l’immobilier qui cède elle-même le logement tels un promoteur immobilier œuvrant sur un programme immobilier ancien, ou encore un marchand de biens. Ces professionnels de l’immobilier cédant un logement engagent leur responsabilité professionnelle en cas de vices cachés.
En investissant dans un logement neuf, l’acquéreur bénéficie de frais de notaire réduits et, dans certaines communes, d’une exonération de taxe foncière pour encourager la construction de logements neufs.
L’assurance vie peut être un outil puissant pour les investisseurs qui cherchent à protéger leur famille, à constituer ou faire fructifier une épargne sur le long terme, à minimiser leur imposition sur leurs gains financiers, à réduire les droits de succession supportés à terme par leurs héritiers ou leurs proches désignés comme bénéficiaires.
Tout d’abord, l’acheteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant le PTZ. Le prêt doit servir à financer la résidence principale de l’acquéreur. Ses revenus doivent être inférieurs à un plafond de ressources, qui varie en fonction de la zone où se trouve le logement.
Les ressources prises en compte sont le revenu fiscal de référence de l’année N-2 du foyer fiscal de l’acquéreur. Le montant du PTZ est égal à une partie du coût total de l’achat dans la limite d’un plafond, auquel s’applique une quotité qui dépend de la nature du bien, du prix d’achat du logement, de la zone dans laquelle se trouve le logement, du nombre de personnes destinées à l’occuper et de leurs ressources.
Le prêt s’étendra de 20 à 25 ans. Le remboursement du prêt peut être différé de 15 ans au maximum, c’est-à-dire que l’emprunteur ne paiera aucune mensualité sur son PTZ durant cette période de différé. Ce montage peut être attractif combiné à un second prêt classique.
Un prêt à taux zéro peut être également accordé pour l’acquisition d’un logement ancien situé en zone spécifique avec conditions de travaux d’amélioration énergétique.
Pourquoi acquérir par l’intermédiaire d’un conseiller?
Réaliser l’acquisition par l’intermédiaire d’un conseiller vous permet de filtrer les projets selon vos critères de recherches sur tous les programmes du marché. Le prix de vente du bien est identique sur tous les réseaux de vente, et canaux de diffusion. Cependant être représenté par un conseiller en gestion de patrimoine libéral permet à l’acquéreur d’obtenir grâce à sa négociation, et aux relations professionnelles (promoteur partenaire) des offres promotionnelles, telles que la prise en charge des frais de notaire, une baisse forfaitaire du prix de vente, des délais supplémentaires de recherches de prêt.
– Etude et montage du financement bancaire (s’il y a lieu)
– Consitution du dossier pour signature devant notaire. Lien entre le promoteur, le notaire du promoteur et le notaire de l’acquéreur
– Suivi chantier, reportage photos
– Lien avec le promoteur, accompagnement en cas de décalage de livraison, anticipation financière
– Assistance pré-livraison : démarches requises pour le jour de la livraison (assurance du bien, dernier déblocage des fonds pour régler le logement…)
-Assistance à la livraison du bien : vérification d’éventuelles imperfections nommées « réserves ». Dans le cadre des garanties inhérentes à l’acquisition d‘un logement neuf, toutes les reprises seront réalisées soit durant la livraison, soit à postériori
– Suivi des levées de réserves : demande d’un quitus de levée de réserves prouvant la bonne réparation, les reprises effectuées conformément aux réserves listées le jour de la livraison
-Suivi des éventuels dommages pouvant affecter la construction durant la première année suivant l’achèvement du bien. Lien avec le promoteur et le maître d’œuvre.
