Immobilier ancien

Les objectifs :

Pourquoi investir dans l'immobilier ancien ?

L’investissement dans l’immobilier ancien englobe l’acquisition de maisons individuelles ou d’appartements qui ont déjà changé de propriétaire une première fois (mutation). L’un des principaux avantages associés à l’achat d’une propriété ancienne réside dans la possibilité de visualiser l’ensemble du bien. Contrairement à l’achat sur plan, vous avez la possibilité de visiter la maison ou l’appartement choisi.
Ceci peut aussi rendre la sélection de l’investissement plus fastidieuse, avec des visites disparates et devant être rapprochées pour parvenir à se positionner sur un projet intéressant. Des opérateurs proposent un accompagnement dans la sélection de biens attractifs sur le marché immobilier, en réalisant aussi, sur option, les travaux et si besoin l’ameublement.

Comparé à l’acquisition d’un logement acheté sur plan, investir dans l’immobilier ancien offre la disponibilité et l’accessibilité au logement plus rapide. L’acquéreur peut aussi de projeter dans le logement. Cependant la sécurité quant aux vices cachés, la garantie portant sur le bâti sera inexistante. L’acquéreur ne pourra pas se retourner vers le vendeur qui est un particulier et qui n’apporte pas de garantie sur le bien cédé. C’est pourquoi acquérir un bien immobilier nécessite une vigilance sur les travaux à entreprendre sur le logement et sur la copropriété. Il est conseillé de réaliser des devis pour estimer l’enveloppe travaux. Il est primordial de lire attentive les trois derniers procès d’assemblée générale. Si aucuns travaux ne semblent à réaliser, une fois le logement libéré de tout encombrant, mobilier, l’acquéreur doit classiquement faire réaliser quelques menues réparations pour proposer un bien confortable à la location et se positionner de manière attractive sur le marché locatif.

En optant pour l’immobilier ancien, vous élargissez vos options de choix par rapport au neuf. Le marché du neuf étant davantage un marché de niche, et tout particulièrement pour les programmes immobiliers s’intégrant dans des quartiers existants puisqu’il est nécessaire de trouver un terrain pour construire l’immeuble.

L’immobilier ancien est généralement 20 à 30 % moins cher que le neuf, cependant les prestations de seront pas équivalentes, et le bien sera de fait plus ancien avec les conséquences que cela peut impliquer. La valeur d’une propriété ancienne peut augmenter de manière plus rapide, en particulier si elle est située dans une zone hautement recherchée ou si des travaux de rénovation sont entrepris. Ces rénovations peuvent contribuer à stimuler la valeur du bien. Par conséquent, à long terme, les opportunités de réaliser une plus-value sont souvent plus prononcées par rapport aux biens neufs. L’intérêt des programmes neufs demeure dans d’autres paramètres tels que les garanties sur le bâti, les frais d’acquisition, comprenant les frais de notaire et les droits d’enregistrement nettement moins élevés. En moyenne, les frais de notaire et les droits d’enregistrement représentent environ 7 à 8 % de la valeur du bien ancien, contre 2 à 3 % pour un logement neuf.

Les dispositifs fiscaux peuvent s’appliquer à l’ancien rénové, réhabilité respectant après travaux les normes des constructions neuves. Nous trouverons ainsi les programmes anciens éligibles à la loi Denormandie aussi appelée « Pinel Ancien », ou encore la loi Malraux, les programmes en déficit foncier, en Monument Historique.

La loi climat et résilience a renforcé le poids des travaux sur les logements anciens. De fait, les charges associées à l’entretien seront plus élevées dues à l’ancienneté des équipements et des matériaux du bâtiment. Les performances énergétiques seront moindres. A cet égard, il est essentiel de prêter attention au diagnostic de performance énergétique obligatoire. La loi climat et résilience impose aux propriétaires de logement avec un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé E, F, G d’effectuer des travaux d’amélioration de leurs performances énergétiques pour pouvoir poursuivre la location ou pour céder leur bien. Cette obligation s’échelonne de 2022 à 2034. Les copropriétaires auront aussi un poste travaux à prévoir pour les parties communes, travaux proposés et votés en assemblée de copropriétaires, diligentés par le syndic.

Les logements anciens situés en zone dite tendue, à savoir les villes de plus de 50 000 habitants où la demande locative est supérieure à l’offre, sont pour certaines soumises à l’encadrement des loyers. Le propriétaire bailleur devra respecter un plafond maximal de loyer.

Le conseiller en gestion de patrimoine pourra vous aider à déterminer les contours de votre investissement immobilier ancien. Il vous aiguillera selon votre situation et vos projets futurs sur le mode d’acquisition en nom propre, ou via une société civile immobilière. Il vous indiquera les différences et impacts d’une fiscalité transparente pour une SCI (société civile immobilière) ou imposée à l’impôt sur les sociétés. Le conseiller en patrimoine réalisera des projections de votre situation fiscale incluant votre futur bien locatif et vous permettra si cela est réalisable d’en réduire l’impact sur votre fiscalité à l’impôt sur le revenu. Il vous recommandera le meilleur mode de location : nu ou meublé. Grâce à une étude fiscale il pourra vous conseiller sur le régime le plus adapté réel ou micro.

Le conseiller en gestion de patrimoine peut aussi vous accompagner dans la sélection du bien à acquérir en s’entourant d’opérateurs réalisant le sourcing, les travaux, voire l’ameublement, ou il peut apporter son expertise sur le projet acheté. S’entourer d’un conseiller en gestion de patrimoine pourra vous permettre de déterminer la façon d’acquérir, louer, et déclarer votre investissement immobilier ancien de la façon la plus adéquate et optimale au regard de votre situation patrimoniale globale.