Déficit foncier

Les objectifs :

Pourquoi investir dans un bien immobilier en « déficit foncier » ?

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet aux propriétaires de biens immobiliers de réduire leur impôt sur le revenu en déduisant les charges liées à la rénovation ou à la réhabilitation de leur bien. Ce mécanisme est particulièrement avantageux pour les propriétaires qui réalisent des travaux importants sur leur bien immobilier mis en location nue, car il leur permet de générer un déficit foncier qu’ils pourront déduire de leur revenu brut global l’année de paiement des travaux.

Le déficit foncier est le résultat de la différence entre les charges foncières déductibles tels que les travaux de réparation, entretien, rénovation, amélioration sans modification de la structure, et les revenus locatifs perçus. Si le montant des charges foncières est supérieur aux revenus fonciers, le propriétaire du bien immobilier génère un déficit foncier qu’il pourra déduire de son revenu brut global. Le principal avantage du déficit foncier est qu’il permet de réduire par voie de conséquence l’impôt sur le revenu. Le déficit foncier aura un impact plus fort pour les contribuables ayant une tranche marginale d’imposition élevée dès 30%.

Le déficit foncier permet aussi de réduire la pression fiscale liée aux investissements immobiliers locatifs déjà détenus par l’investisseur. En effet l’investissement immobilier mis en location nue génère habituellement un bénéfice foncier imposable à l’impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux de 17.2%.

Le déficit foncier imputable sur le revenu brut global sera limité à 10 700€ par an. L’excédent sera reporté pendant dix ans maximum et imputable sur les revenus fonciers, réduisant ainsi le bénéfice foncier imposable et de ce fait l’impôt sur le revenu appliqué et les prélèvements sociaux. Ainsi, le propriétaire pourra neutraliser l’imposition de ses revenus fonciers pendant plusieurs années consécutives en reportant le déficit foncier. Dans le cas d’un contribuable imposé dans une tranche marginale à 30%, le déficit foncier reportable sur les revenus fonciers apporte une économie pour 10 000€ à titre exemple de 3000€ au titre de l’impôt sur le revenu et de 1720€ au titre des prélèvements sociaux.

Pour bénéficier de l’avantage fiscal du déficit foncier il faut effectuer des travaux plus ou moins conséquents ne modifiant pas la structure du logement, ou acquérir un bien à rénover. Le bien doit être loué nu pendant trois ans après la dernière imputation du déficit foncier sur le revenu global. Les revenus fonciers doivent être soumis au régime réel d’imposition des revenus fonciers. Le montant des travaux ou la sélection du bien sur un programme immobilier ancien monté en déficit foncier nécessite une analyse en amont afin de déterminer le juste montant de travaux en adéquation avec la fiscalité de l’investisseur.

Dans le cadre d’un investissement immobilier sur un programme déficit foncier, le conseiller en gestion de patrimoine apportera la même vigilance et expertise quant à la sélection du bien au regard de vos critères de choix. Il accompagnera au bon montage financier et fiscal de l’investissement. Le conseiller en gestion de patrimoine apportera des conseils complémentaires et envisagera la suite de votre fiscalité une fois le déficit foncier reportable totalement imputé. Différentes stratégies existent elles seront à mettre en lien avec votre patrimoine et votre fiscalité. En effet le mécanisme du déficit foncier est un levier d’optimisation et de réponse à une problématique fiscale mais il n’est pas une fin en soi et doit être pensé sur le long terme. Comme tout investissement immobilier, il doit être analysé en amont et son aspect fiscal impactera fortement son rendement intrinsèque, c’est pourquoi l’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine peut s’avérer primordial.