Les plafonds du dispositif Girardin IS
Le dispositif Girardin IS a été prorogé jusqu’en décembre 2025, et le montant déductible du résultat imposable est limité par un plafond fixé à 3295€ hors taxe par m² de surface habitable, soit 3575,075€ TTC par m² (TVA locale à 8.5%) pour les investissements réalisés en 2026. Le plafond de la déduction d’impôt est révisé annuellement pour tenir compte de l’évolution des prix de l’immobilier et des travaux dans les départements territoires d’Outre-mer.
Pour les baux conclus en 2026 avec un nouveau locataire ou faisant l’objet en 2026 d’un renouvellement, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder 207 € dans les départements d’outre-mer (DOM), à Saint-Barthélemy et à Saint-Martin et 245 € à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises.
Un plafond de ressources du locataire est également fixé et évolue par rapport à la composition du foyer fiscal du locataire. Le plafond est également différent entre les DOM, Saint-Martin… et la Polynésie française, Nouvelle Calédonie… Ce plafond évolue d’année en année. Le plafond est plus élevé dans le DOM que dans les COM (collectivités françaises d’Outre-mer). A titre de référentiel il est fixé à 37 731€ pour une personne seule dans les DOM contre 34 784€ pour personne une seule locataire d’un bien dans les COM.
Le conseiller en gestion de patrimoine
Le conseiller en gestion de patrimoine réalisera un accompagnement de proximité en étudiant votre projet de façon approfondie, en réalisant des projections financières et fiscales, et en vous proposant les projets immobiliers éligibles au dispositif Girardin IS.
Le marché de l’investissement éligible à la loi Girardin IS est un marché de niche. Mais il s’agit avant tout d’un investissement immobilier qui doit se penser en conséquence. Les points clés qui sécuriseront la location du bien et son éventuelle revente à long terme, sont : la qualité de l’emplacement, les infrastructures à proximité, les bassins d’emploi, les pôles étudiants. L’emplacement du bien au sein de la résidence, est également un critère d’importance : son exposition, sa position, sa vue. Il est crucial d’effectuer la sélection en analysant l’environnement, en réduisant les nuisances éventuelles (sonores, visuelles).
Les outils de projections informatiques permettent d’analyser l’emplacement à distance. Les plans d’architectes (plan du logement, plan de masse) permettent de positionner le logement dans l’espace et dans son environnement.
Le conseiller en gestion de patrimoine, devra comme pour tout investissement, valider en amont que ce type d’investissement correspond à la situation et aux objectifs de votre société. Il vous accompagnera dans l’étude et le chiffrage de l’investissement immobilier, l’analyse du levier de l’emprunt, ainsi que dans la sélection du bien.
Il étudiera les meilleures alternatives de financement avec votre propre banque, ou par l’intermédiaire d’un courtier en crédit. Il devra réaliser des projections d’effort d’épargne à allouer mensuellement par l’entreprise en intégrant l’emprunt, s’il y a lieu d’être, ainsi que le revenu locatif, la réduction d’impôt sur les sociétés, l’amortissement du bien, les charges foncières déductibles.
Le conseiller vous accompagnera au travers des diverses démarches et fera le lien avec les professionnels du projet, tels que le promoteur immobilier, la banque/ le courtier en crédit immobilier, le notaire, le gestionnaire locatif.
Il vous adressera un suivi du chantier, afin de vous tenir informé de l’avancée de la construction du bien, si le bien est acquis sur plans (VEFA). En cas d’aléas sur les délais de livraison, le conseiller en gestion de patrimoine se doit d’être présent et de pallier les éventuels reports de livraison en négociant auprès de la banque et du promoteur immobilier pour défendre vos intérêts.
Il anticipera et vous guidera dans les démarches à réaliser pour le jour de la livraison. L’objectif étant de recevoir un bien sans aucune réserve, et de rechercher une mise en location dès la livraison du bien, afin d’assainir l’effort de trésorerie. Si le projet est financé au moyen d’un emprunt bancaire, un différé d’amortissement du prêt, permettant de faire coïncider le début de l’amortissement du capital (mensualité pleine de l’emprunt), avec le début de location du bien, sont à obtenir lors du montage du crédit.
Le conseiller en gestion de patrimoine, comme dans tout investissement, se doit d’être un allié qui anticipe, prévoit, organise, suit et pallie, pour vous, avec vous, dans une recherche d’optimisation de votre stratégie patrimoniale, que celle-ci soit professionnelle, ou personnelle.
