Nue-propriété temporaire

Les objectifs :

Pourquoi investir en nue-propriété temporaire ?

La nue-propriété temporaire est une forme d’investissement immobilier qui consiste à acheter la nue-propriété d’un bien immobilier ou de parts de SCPI ( société civile de placement immobilier) pour une durée déterminée, qui peut varier entre 3 ans et 20 ans. Contrairement à l’achat d’un bien en pleine propriété, l’investisseur ne dispose pas du droit d’usage et de jouissance du bien pendant cette période, qui est réservé à l’usufruitier. En revanche, à l’issue de la période de démembrement, l’investisseur récupère automatiquement la pleine propriété du bien sans avoir à payer de droits supplémentaires, et sans fiscalité.

L’acquisition de la nue-propriété temporaire d’un bien immobilier ou de parts de sociétés immobilières peut offrir un rendement annualisé compris entre 3 et 6%. Le taux de rendement interne du montage dépendra de la clé de répartition entre la quote-part à payer par le nu-propriétaire et l’usufruitier. Le « gain » de l’opération se réalisera lors de la détention du bien ou des parts en pleine propriété, au terme du démembrement temporaire.

L’achat de la nue-propriété temporaire d’un bien ou de parts d’immobilier permet aux investisseurs de bénéficier d’une exonération de l’impôt sur la fortune immobilière, pendant la période de détention de la nue-propriété, puisque le bien n’est pas considéré comme faisant partie du patrimoine taxable de l’investisseur.

La nue-propriété temporaire exempte l’investisseur des aléas liés à la mise en location pendant la période de démembrement. Il est déchargé de la gestion locative et des frais d’entretien du bien puisqu’il n’en n’a pas la jouissance. Dans le cadre d’un démembrement temporaire portant sur un bien immobilier le nu-propriétaire est tenu d’assurer la conservation du bien et de réaliser de ce fait les grosses réparations. Dans le cadre d’un investissement avec un opérateur immobilier spécialisé dans la cession de biens immobiliers en nue-propriété, le conseiller en gestion de patrimoine vous accompagnera dans la sélection du bien adapté à vos attentes. Il étudiera la convention de démembrement encadrant les droits et devoirs du nue-propriétaire et de l’usufruitier.

L’acquisition en nue-propriété temporaire peut permettre aux investisseurs de devenir propriétaire à terme d’un bien immobilier en mobilisant un capital moins important que s’ils achetaient la pleine propriété du bien. A l’issue de la période de nue-propriété, l’investisseur récupère automatiquement la pleine propriété du bien, qui peut avoir pris de la valeur pendant la période de détention. L’acquisition de la nue-propriété peut s’avérer être une stratégie gagnante lorsque l’investisseur possède un capital et souhaite en retirer des revenus complémentaires à terme, mais non immédiatement. Par exemple une personne à la retraite dans cinq ans qui souhaite faire fructifier son capital durant ses dernières années d’activité professionnelle, ne pas supporter la fiscalité sur les gains générés par ce capital, et qui souhaite obtenir davantage de revenus pour sa retraite; pourrait se diriger vers l’acquisition de la nue-propriété temporaire d’un bien ou de parts d’immobilier.

L’acquisition de la nue-propriété temporaire peut être réalisée pour permettre au chef d’entreprise d’investir d’une part à titre personnel et d’autre part à titre professionnel en faisant acquérir l’usufruit temporaire par sa société d’exploitation. Ce type de montage est à déterminé en respectant une clé de démembrement précise et juste. Au terme du démembrement et conformément à la convention de démembrement établie entre le chef d’entreprise personne physique et la société personne morale, le chef d’entreprise deviendra pleinement propriétaire et recevra la valeur de l’usufruit temporaire initialement investie par sa société personne morale.

L’investissement en nue-propriété peut également présenter des avantages en terme de transmission de patrimoine. La transmission d’un bien ou de parts d’immobilier détenu en nue-propriété temporaire permet de réduire la valeur du bien transmis, et par voie de conséquence, des droits de mutation à titre gratuit, autrement nommés droits de donation. En effet, la valeur de la nue-propriété est inférieure à la valeur en pleine propriété du bien. De plus la donation d’un bien grevé d’un usufruit temporaire, sera par période de dix ans estimée à 23% pour l’usufruit. Ainsi la stratégie patrimoniale reposant sur la donation d’un bien ou de parts d’immobilier détenu en nue-propriété temporaire d’une durée supérieur à onze ans reviendra à donner le bien pour 54% de sa valeur en pleine propriété. A titre de comparaison un donateur âgé de plus de 71 ans faisant la donation de la nue-propriété d’un bien, verra les droits de donation calculés sur 70% de la valeur en pleine propriété.