Pinel réhabilité / Denormandie

Les objectifs :

Une transition vers le Pinel réhabilité ?

Le dispositif Pinel, longtemps plébiscité pour encourager l’investissement locatif dans des logements neufs, prendra fin le 31 décembre 2024. À partir de cette date, de nouvelles orientations fiscales se mettent en place pour encourager l’investissement immobilier, particulièrement dans les logements anciens à réhabiliter. Voici un tour d’horizon des solutions disponibles.

Le dispositif Pinel VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), qui permettait aux particuliers d’investir dans des logements neufs en bénéficiant de réductions fiscales, ne sera plus reconduit à partir de 2025. Ce mécanisme avait pour but de répondre à la tension sur le marché locatif en encourageant la construction de logements dans des zones à forte demande. Pour remplacer cette incitation, le Pinel réhabilité prend le relais. Ce dispositif vise à transformer des logements anciens en habitations conformes aux normes techniques du neuf. Les investisseurs peuvent bénéficier d’avantages fiscaux similaires à ceux du Pinel classique à condition que : Les travaux permettent au logement d’atteindre une performance énergétique équivalente à celle d’un logement neuf. Les biens soient situés dans des zones éligibles, principalement des zones tendues (zones A, A bis, et B1). Les plafonds de loyers et de ressources des locataires soient respectés.

L’éligibilité aux dispositifs Pinel, Denormandie et Loc’Avantages dépend du zonage géographique, qui classe les communes françaises selon la tension du marché immobilier :

Zone A bis : Paris ainsi que 76 communes, également de nouvelles villes ont rejoint la zone A bis dans les régions Auvergne Rhône Alpes et Provence Alpes Côte d’ Azur.
Zone A : regroupe toutes les grandes métropole de l’hexagone ne figurant pas dans la zone A bis. (Lille, Lyon, Montpellier…)
Zone B1 : concerne les villes de plus de 250 000 habitants mais aussi de plus petites communes qui ont vu la tension de leur marché immobilier se tendre.
Zone B2 et C : zones moins tendues, généralement non éligibles au Pinel.
Un simulateur de zonage est disponible sur le site officiel Service Public, permettant aux investisseurs de vérifier si une commune est éligible aux différents dispositifsi

Le dispositif Denormandie se concentre sur la rénovation de logements anciens situés dans des communes du programme Action Cœur de Ville ou des zones géographiques éligibles. L’objectif est double : lutter contre l’habitat insalubre et dynamiser les centres-villes.

Quelles sont les conditions ?

Le logement doit être acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027 depuis la prorogation de l’article 42 de la loi de finances 2024. Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Les travaux doivent permettre une amélioration significative de la performance énergétique (baisse de la consommation d’énergie ou mise aux normes modernes). Les loyers et les revenus des locataires sont encadrés de manière similaire au dispositif Pinel.

Durée de l’engagement de location : Les investisseurs doivent s’engager à louer le bien pour une période minimale de 6, 9 ou 12 ans. Les taux de réduction d’impôt varient en fonction de la durée :

6 ans : réduction de 12 % du prix du bien.
9 ans : réduction de 18 % du prix du bien.
12 ans : réduction de 21 % du prix du bien.

Travaux obligatoires : Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (achat du bien + travaux). Les travaux doivent permettre d’améliorer significativement la performance énergétique ou transformer le logement en local habitable.

Type de biens éligibles : Logements anciens nécessitant des travaux d’amélioration. Locaux transformés en usage d’habitation.

Plafonnement des investissements : Le dispositif est limité à deux acquisitions par an pour un montant total plafonné à 300 000 € par contribuable.

Point de départ de l’avantage fiscal : L’avantage fiscal débute l’année de l’achèvement des travaux pour les acquisitions en vue de réaliser des rénovations.

Avantages supplémentaires : En cas d’acte d’achat et de livraison sur deux années distinctes, il est possible de proroger l’engagement initial en respectant les conditions. Cela permet une flexibilité pour les investisseurs qui souhaitent optimiser leur réduction d’impôt. Aucune perte de réduction d’impôt n’est à signaler en cas de décalage entre la livraison et le début de la location, mais une organisation adaptée est recommandée.

Grâce au dispositif Denormandie, les investisseurs peuvent non seulement bénéficier d’une réduction d’impôt avantageuse mais aussi contribuer à la rénovation du parc immobilier ancien tout en répondant aux besoins de logements dans des zones tendues.

Pinel réhabilité / Denormandie

Les objectifs :

Transmettre votre patrimoine

Optimiser sa fiscalité

Protéger vos proches

Obtenir des revenus complémentaires

Une transition vers le Pinel réhabilité ?