Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier avec un capital adapté aux capacités et besoins de l’investisseur, contrairement à l’immobilier direct dont le montant à investir est fixé par le marché local. En effet, les parts de SCPI sont souvent accessibles à partir de quelques milliers d’euros, ce qui permet à un plus grand nombre d’investisseurs de participer à l’investissement immobilier. Les SCPI permettent également de diversifier le portefeuille d’investissement immobilier en investissant dans plusieurs types de biens immobiliers (bureaux, commerces, logements, locaux d’activités…), dans plusieurs zones géographiques et dans différents secteurs en ce qui concerne l’immobilier d’entreprise (santé, alimentation, établissements financiers,…).
Sur le plan fiscal, les revenus perçus par les investisseurs sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux comme pour tout investissement immobilier. Cependant il y existe la possibilité d’investir dans des SCPI régies par la règlementation française, agréées par l’Autorité des Marchés Financiers, et dont le siège social et une partie ou la majorité des équipes sont en France, mais dont les biens acquis sont situés à l’étranger. Les investisseurs peuvent ainsi bénéficier d’une exonération totale des prélèvements sociaux au taux de 17.2% sur les revenus perçus. Cela représente une économie d’impôt significative pour les investisseurs, notamment dans le cas d’investissements importants. Ceci permet de rendre attractif l’investissement en immobilier en SCPI pour les personnes plus fortement imposées.
En cas de cession des parts, si plus-values immobilières il y avait, celles-ci seraient fiscalisées au titre des plus-values immobilières des particuliers dans le cas d’achat de parts de SCPI par un particulier. L’objectif d’une SCPI de rendement ne demeure pas dans la constitution d’une plus-value immobilière, mais dans la perception d’un revenu régulier, sans gestion locative et immobilière. Les sociétés de gestion versent les revenus trimestriellement ou mensuellement, nets de toute gestion, charges, frais, mais bruts d’impôt. Au même titre que les biens immobiliers détenus en direct, l’investisseur devra déclarer les revenus perçus sur sa déclaration de revenus.
Les SCPI sont des investissements immobiliers indirects, ce qui signifie que les investisseurs peuvent plus simplement acheter ou céder leurs parts dans un contexte de marché normal, comparé à l’immobilier classique. Il s’agit cependant d’un investissement immobilier, à concevoir donc sur le long terme. Afin de compenser les coûts d’acquisition représentant les frais de notaire, de recherche, d’intermédiation, de par les revenus perçus et la revalorisation des parts de SCPI, il est recommandé de conserver l’investissement sur huit à dix ans.
Le report à nouveau donne une information quant à la gestion plus ou moins sécuritaire de la société de gestion. La présence d’investisseurs uniquement privés ou d’institutionnels préviendra de la liquidité des parts dans un contexte immobilier moins propice. L’utilisation du levier de l’emprunt sera à analyser, afin de connaître la proportion de prêt à taux variables qui peut être bénéfique dans un contexte de taux bancaire baissier mais pénalisant dans un contexte de taux haussier. La diversification du parc immobilier et des locataires apportera une sécurisation du revenu locatif à percevoir. Le taux de remplissage du parc sera consulté de près recherchant un taux de remplissage à 90%, ainsi que la durée moyenne des baux, tout ceci contribuant à sécuriser les revenus locatifs.
Il existe des SCPI de rendement, des SCPI fiscales, des SCPI Malraux, des SCPI Déficit Foncier, des SCPI de plus-values. Le choix de la SCPI ou des SCPI sera déterminé par la situation patrimoniale de l’investisseur et par ses objectifs financiers, ses besoins.
Des montages performants peuvent être préconisés par le conseiller en gestion de patrimoine tels que : L’acquisition d’usufruit temporaire des parts de SCPI permettant de faire fructifier la trésorerie d’entreprise sur un temps choisi : 3, 4, 5, 6 ans ou plus. Le montage pourra apporter une performance intéressante à la société qui aura placé sa trésorerie. L’acquisition de la nue-propriété temporaire des parts de SCPI de rendement permettant de ne pas percevoir de revenus et donc ne générant pas de fiscalité pendant la période de démembrement temporaire. Puis au terme du démembrement l’investisseur percevra les revenus sur la pleine propriété des parts, alors qu’il aura investi qu’une quote-part sur le prix des parts de SCPI. Ce montage peut aisément répondre à un besoin de revenu complémentaire à moyen terme.
Les deux montages peuvent être réalisé d’une part par la société qui place sa trésorerie et la fait fructifier, d’autre part par le chef d’entreprise qui, au terme de la durée choisie, percevra la valeur globale de l’investissement soit la pleine propriété. Ceci permet donc au chef d’entreprise d’obtenir de plein droit le montant placé initialement par sa propre société. Afin de ne pas subir de requalification fiscale, le respect scrupuleux de la répartition usufruit/ nue-propriété est recommandé. Le conseiller en gestion de patrimoine vous permettra d’optimiser votre patrimoine tout en veillant à la sécurisation du montage.
L’investissement en parts de SCPI peut se faire au moyen de votre capital disponible à long terme, avec le levier de l’emprunt, et pour certaines SCPI, l’acquisition mensuelle de parts est réalisable. Les revenus à percevoir mensuellement ou trimestriellement peuvent, auprès de certaines SCPI, être réinvestis automatiquement afin de générer des intérêts composés et d’améliorer le taux de rendement interne, si le besoin de l’investisseur n’est pas la perception de revenu immédiat mais à terme. Lorsque l’investisseur aura besoin de ce complément de revenu il pourra ainsi interrompre le réinvestissement de revenus, et demander la perception des revenus ainsi constitués sur son compte-courant.
La sélection des SCPI ne se restreint pas au taux de distribution versé aux investisseurs. D’autres paramètres sont à analyser. L’acquisition peut être réalisée sous différentes « formes » et par différents moyens. Le rôle du conseiller en gestion de patrimoine prend alors tout son sens afin de vous permettre de mieux comprendre le fonctionnement de cet investissement et de l’adapter à vos attentes et besoins.
