Usufruit temporaire

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Pourquoi investir en usufruit temporaire ?

Investir en usufruit temporaire signifie acquérir le droit d’utiliser (usus) et de profiter des fruits (fructus) d’un bien, classiquement un bien immobilier ou des parts d’immobilier, pour une période déterminée, sans en devenir propriétaire. Cela signifie que l’investisseur, appelé usufruitier, peut utiliser le bien et en percevoir les revenus tels que les revenus locatifs, mais il n’a pas de droits sur la propriété du bien (l’abusus), ce droit revenant au nu-propriétaire.

L’investissement en usufruit temporaire permet de générer des revenus réguliers dans la cas de l’acquisition de l’usufruit temporaire d’un bien immobilier ou de parts d’immobilier produisant des fruits, à savoir les revenus issus des locations. Cela peut constituer une source de revenus supplémentaires pour l’usufruitier qui percevra les revenus sur la valeur du bien en pleine propriété alors qu’il en aura acheter seulement la valeur de l’usufruit temporaire. Ceci revient à percevoir la totalité des revenus en investissant qu’une quote-part de la valeur du bien. L’investissement en usufruit permet d’acquérir le droit d’utiliser et de profiter des fruits sans avoir à en assumer l’achat en pleine propriété. L’investisseur ne supporte donc pas les risques liés à la valeur de l’actif immobilier.

La problématique de ce montage demeure dans la fiscalité qui sera appliquée sur la globalité des revenus perçus faisant ainsi selon la fiscalité de l’investisseur baisser la réelle rentabilité nette de fiscalité de l’opération. Cependant l’acquisition de l’usufruit temporaire d’un bien immobilier ou de parts d’immobilier par une personne morale est une stratégie porteuse, car la personne morale pourra amortir comptablement la valeur de son investissement ne supportant ainsi la fiscalité que sur les réels gains perçus.

De même pour un investisseur non-résident fiscal l’investissement en usufruit temporaire sur des biens immobiliers ou des parts d’immobiliers dont les biens sont situés hors de France présentera un réel attrait. La personne non-résidente fiscale ne supportera aucune fiscalité au titre de l’impôt sur le revenu en France ou des prélèvements sociaux du fait de son statut de non-résident, et de la localisation des biens immobiliers. La fiscalité à prendre en compte sera celle de son pays de résidence.

En fonction du profil de l’investisseur : personne morale, personne physique non-résidente fiscale française, le conseiller en gestion de patrimoine élaborera le montage adéquat et la sélection du bien ou des parts d’immobiliers permettant de mettre en œuvre la stratégie et d’en retirer le meilleur taux de rendement interne net de toute fiscalité.
L’investissement en usufruit temporaire peut être intéressant pour les investisseurs cherchant des investissements à court, moyen ou long terme. En effet, la période d’investissement sera déterminée lors de l’investissement, compris entre 3 et 20 ans, après quoi le bien reviendra au nu-propriétaire.
L’investisseur usufruitier maîtrisera ainsi la durée de son investissement en la choisissant. L’investissement sera « récupéré » progressivement grâce à la perception des fruits du bien, classiquement les revenus locatifs produits par les biens immobiliers.

L’acquisition de l’usufruit temporaire peut être réalisée pour permettre au chef d’entreprise d’investir d’une part à titre professionnel en faisant acquérir l’usufruit temporaire par sa société d’exploitation et d’autre part à titre personnel en achetant lui-même la nue-propriété temporaire. Ce type de montage est à déterminé en respectant une clé de démembrement précise et juste. Au terme du démembrement et conformément à la convention de démembrement établie entre la société personne morale usufruitière et le chef d’entreprise personne physique, le chef d’entreprise deviendra pleinement propriétaire et recevra la valeur de l’usufruit temporaire initialement investie par sa société personne morale, ceci sans aucune taxation.