Avant de réaliser un investissement immobilier, le futur acquéreur devra définir la raison de son investissement. L’acheteur veut-t-il investir pour obtenir une source de revenu complémentaire? Ou souhaite-t-il investir pour créer un patrimoine immobilier à fort potentiel dans les années à venir ? L’objectif patrimonial de l’investissement déterminera le mode d’acquisition, l’objet d’acquisition, sa localisation…
Rentabilité locative
L’assurance vie est un produit financier qui permet à l’assuré de constituer une épargne à long terme. Elle garantit également une protection financière à la famille en cas de décès prématuré. Les primes versées sont investies dans des fonds d’investissement et/ou des fonds en euros, selon le choix de l’assuré. L’assurance vie est souvent utilisée comme une stratégie de transmission de patrimoine, car elle permet de transmettre un capital aux bénéficiaires désignés dans les meilleures conditions fiscales. Mais l’assurance-vie est aussi utilisée comme un produit de capitalisation. Les intérêts et le capital permettent de développer son patrimoine financier. Des « rachats » (retraits) partiel ou total pourront être réalisés à tout moment malgré les idées reçues, l’assurance-vie n’est pas « bloquée ».
Le rendement locatif est le ratio qui mesure le revenu brut que rapporte le bien immobilier par rapport au prix d’achat initial. Il s’agit donc d’un pourcentage de rendement annuel. Toutefois, le revenu locatif représenté par le loyer perçu n’est pas le seul facteur à prendre en compte pour déterminer le rendement locatif. En effet, il ne faut pas oublier d’autres éléments importants tels que les frais d’agence pour la mise en location, la gestion locative courante, la taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant, les éventuelles assurances locatives (loyer impayés, vacance locative…), les charges de copropriété. Dans le calcul de rentabilité si tel est le cas, les avantages fiscaux que représentent certains dispositifs peuvent être intégrés au calcul de rentabilité, mais aussi pour déterminer les flux financiers à allouer au projet d’investissement immobilier.
Il est donc important d’effectuer une réelle analyse afin de déterminer si le rendement locatif net attendu correspond aux attentes de l’investisseur. Investir dans un bien immobilier est un projet attractif, mais il est important pour le futur propriétaire de connaître le profit net, et de cibler la trésorerie à allouer. En effet, le rendement locatif est habituellement l’un des facteurs les plus importants dans le processus décisionnel relatif à l’achat d’un bien immobilier. Il existe trois types de rentabilité. Il est indispensable de les distinguer.
La rentabilité brute de charges, à savoir le rapport entre le montant de l’acquisition globale : bien immobilier majorés des « frais de notaire » et des frais d’acquisition, versus, revenus locatifs annuels à percevoir.
La rentabilité nette de charges, à savoir le rapport entre le montant de l’acquisition globale : bien immobilier, majorés des « frais de notaire » et des frais d’acquisition, versus revenus locatifs annuels à percevoir, et déduction faite des charges précitées (taxe foncière, assurance, gestion,…).
La rentabilité peut aussi être considérée nette de charges et de fiscalité. En effet le revenu net à percevoir n’est pas net d’imposition. Sur les revenus nets seront appliqués les prélèvements sociaux de 17.2% ainsi que la tranche marginale de l’investisseur personne physique.
Plus-value immobilière
Si l’investisseur souhaite réaliser une plus-value sur un bien immobilier, celle-ci s’appréciera en règle générale sur le long terme. La valorisation des biens présentant des caractéristiques positifs en terme de performance énergétique sera meilleure. Cet aspect est en effet renforcé par la législation en vigueur. En effet, depuis le 1er avril 2023, il est obligatoire de réaliser un audit énergétique lors de la vente d’un bien immobilier. Les biens présentant un diagnostic de performance énergétique (DPE) de classe G sont interdits à la vente depuis cette date. La valorisation d’un bien immobilier dépendra de paramètres quantifiables et devant être étudiés en amont de l’acquisition, à savoir la ville, l’emplacement, le quartier, les infrastructures à proximité, les transports, les bassins d’emploi, les écoles, les commerces à proximité… Ces données seront à prendre en compte selon la typologie du logement à acquérir et le marché locatif sur le secteur étudié.
En cas de revente d’une résidence principale, l’impôt sur la plus-value ainsi que les prélèvements sociaux sur plus-value immobilière sont exonérés. Malheureusement, ceci n’est pas valable dans le cas d’une cession de résidence secondaire ou de bien locatif. Dans le cas d’un primo-accédant la plus-value immobilière sur un bien autre qu’une résidence principale pourra être exonérée d’imposition, si le cédant réinvesti dans un délai imparti les fruits de la vente pour l’acquisition de sa résidence principale.
Des abattements existent en cas de détention d’un bien immobilier de plus de cinq ans. Pour accéder à une exonération totale de l’impôt sur le revenu au titre de la plus-value soit 19%, et une exonération sur les prélèvements sociaux soit 17.2%, il faudra patienter trente ans, bien que ceux-ci soient moins conséquents au fur et à mesure des années de détention du fait des abattements.
Dans le cadre d’une détention de plus de cinq an la plus-value sera amoindrie par un forfait de 15% au titre du « forfait travaux » sans justificatif de travaux devant être fournis. La valeur d’achat est donc majorée de 15% pour travaux et de 7.5% au titre des « frais de notaire » soit de 22.5%. Vous devenez donc imposable au titre de la plus-value immobilière des particuliers si votre bien est cédé à un prix supérieur de 22.5% par rapport au prix d’acquisition initial, pour une cession après cinq ans de détention.
En conclusion, le rendement locatif se veut stable au fil des années, car les loyers seront indexés sur l’indice de référence des loyers (IRL). Le rendement locatif est donc un moyen pour « suivre l’inflation », bien que l’IRL ne réplique pas exactement l’inflation. Là où, a contrario, la plus-value fluctue, parce qu’elle dépendra des facteurs macro-économiques, des taux d’intérêt, de l’offre et de la demande. La plus-value s’apprécie davantage sur la durée, elle se réalisera sur un temps long. Le rendement locatif se percevra davantage dans une immédiateté. Ces deux axes de rendement ne répondent pas aux mêmes besoins, objectifs patrimoniaux. L’un traite un besoin de revenu complémentaire, l’autre d’une constitution de capital qui de fait aura fructifié dans le cas d’une plus-value réalisée. La plus-value se réalise au jour de la vente seulement. De ce fait elle nécessite la cession de l’actif. Or le rendement locatif existe tant que le bien est conservé. Idéalement et sur une détention longue, les deux axes de rentabilité peuvent profiter à un même bien immobilier rentabilité locative puis plus-value immobilière. Ceci reposera sur une sélection et une analyse fine avant acquisition et sur un horizon d’investissement à long terme.
